Главная / Самовольные постройки / Проводки По Переуступке Права Требования При Продаже Квартиры В 2022

Проводки По Переуступке Права Требования При Продаже Квартиры В 2022

Проводки по договору цессии

Проводки по договору цессии в бухгалтерском учете у каждой из сторон сделки будут отличаться. Такой договор заключается между цедентом и цессионарием в случае, когда дебитор не возвращает деньги за товары (работы, услуги или по договору займа) длительное время. Рассмотрим, кто является участниками договора и какие проводки в бухучете по договору уступки права требования необходимо сделать каждой стороне и покупателю.

Возьмем, например, организации, ведущие совместную деятельность по договору поставки, оказания услуг или предоставления займа. Иногда спустя некоторое время совместной работы покупатель, несмотря на строгие условия оплаты и штрафные санкции за ее задержку, прописанные в договоре, не перечисляет деньги поставщику.

продавец (цедент);
покупатель (цессионарий).

Должнику, т. е. организации, не желающей погашать свою кредиторку, направляют письмо, где указывают данные нового кредитора и реквизиты договора цессии, на основании которого к нему перешла задолженность.

договор поставки (оказания услуги или займа);
товарные накладные, акты, счета-фактуры и т. п.;
акт сверки между цедентом и должником.

После этого участникам сделки необходимо сделать соответствующие проводки по договору цессии в бухгалтерском учете.

Переуступка квартиры; что это

К кaким oбъeктaм мoжнo пpимeнять пpoдaжy пo пepeycтyпкe? Чaщe вceгo вcтpeчaeтcя пepeycтyпкa пpaв coбcтвeннocти пpи ДДУ c пepeycтyпкoй oбязaннocтeй, нo ecть и пepeycтyпкa пaя в ЖCК. Цeccия пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe бoльшe peглaмeнтиpoвaнa зaкoнoдaтeльcтвoм, пoэтoмy бeзoпacнee для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Пpи кaкиx ycлoвияx вoзмoжнa cдeлкa? Пpoдaжa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpoxoдит тoлькo в дoмax нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Пo зaкoнy, yчacтник дoлeвoгo cтpoитeльcтвa мoжeт ycтyпить пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy тoлькo пocлe oплaты цeны cдeлки или oднoвpeмeннo c пepeвoдoм дoлгa нa нoвoгo yчacтникa ДC.

🔎 Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.

🔎 Пocмoтpитe, нe зaвeдeнo ли нa кoмпaнию-зacтpoйщикa yгoлoвныx дeл. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв . Учтитe, чтo чeм кpyпнee кoмпaния — тeм бoльшe cyдeбныx дeл c нeй бyдeт. Пocмoтpитe нa cyть — из-зa чeгo люди пoдaют в cyд, чтo тpeбyют, кaкиe peшeния вынeceны пo paнee зaкpытым дeлaм.

Пpeдcтaвьтe: вы xoтитe cэкoнoмить нa пoкyпкe жилья и peшили пpиoбpecти eгo в нeдocтpoeннoм дoмe — дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe. Нo вcя нeдвижимocть yжe pacкyплeнa пo дoгoвopy ДДУ. Bы мoжeтe пpиoбpecти ee пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв. B cтaтьe paccкaжeм, чтo тaкoe пepeycтyпкa квapтиpы в нoвocтpoйкe , кaк ee oфopмить и cкoлькo пpидeтcя зaплaтить.

Например, менеджер с годовой зарплатой в размере 2 160 000 Р продает квартиру за 4 000 000 Р по договору уступки. Два года назад он купил ее за 3 400 000 Р . Налоговая база от продажи квартиры составит 600 000 Р : 4 000 000 Р − 3 400 000 Р . И только эту разницу нужно прибавить к зарплате для сравнения с лимитом:

Чтобы НДФЛ оказался повышенным, зарплата вместе с прибылью от продажи новостройки по переуступке должна быть больше 5 000 000 Р . И ставка 15% коснется только суммы превышения. С каждых 100 000 Р сверх этого лимита нужно будет дополнительно заплатить 2000 Р .

При этом налоговая база считается с учетом вычетов, которые можно применить к конкретному виду дохода. Для зарплаты это, например, стандартные вычеты за детей. А при продаже квартиры по договору уступки права требования — расходы на покупку. То есть при оценке лимита для повышенного НДФЛ в доход включается не вся сумма от продажи новостройки, а только разница между доходом и расходом.

Раньше при налоговой базе в размере 6 000 000 Р НДФЛ составил бы 780 000 Р , а с 2022 года — 800 000 Р . Дополнительные деньги идут на финансирование фонда «Круг добра», который, по задумке, должен оплачивать лекарства детям с тяжелыми заболеваниями. За год так планируется собрать около 60 млрд рублей.

Доход от продажи права уже не входит в список исключений при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ. Так действительно объяснил Минфин, но тут ничего нового, это всегда так было. Например, при продаже по договору уступки не работает срок минимального владения для освобождения от налога. Это кажется нечестным, но такие вот правила.

Бухгалтерский учет покупки недвижимости по договору уступки прав требований долевого участия в строительстве

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав. Такая уступка имеет ряд особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

— Вопрос: ООО (общая система налогообложения) заключило с продавцом договор долевого участия для приобретения квартиры. Сдача дома будет произведена в 2022 году. Продавец квартир — должник перед ООО за работы и закроет часть долга за счет договора долевого участия. ООО, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, заключает договор уступки прав требования на безвозмездной основе с физическим лицом, не являющимся сотрудником ООО. Физическое лицо не является единоличным исполнительным органом ООО, не имеет доли участия в этом обществе. Возможен ли такой зачет? Как оформить данный зачет? Возможна ли такая безвозмездная передача? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2022 г.);

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчете «Права участника строительства».

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, предназначен счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Заметим, что возможен вариант, когда, приобретая недвижимость, часть площадей компания планирует использовать для собственных нужд, а часть сдавать в аренду. При этом правила бухгалтерского учета не допускают отражения одного инвентарного объекта на разных счетах бухгалтерского учета (частично на счете 01, а частично на счете 03). Возникает вопрос, в каком порядке должно быть учтено здание (помещение): как основное средство или как доходные вложения? Отметим, что в составе доходных вложений отражают лишь то имущество, которое полностью подлежит передаче другим лицам во временное пользование. Если та или иная его часть будет эксплуатироваться в нуждах компании, то подобное имущество должно быть учтено на счете 01 «Основные средства».

Таким образом, после того, как квартиры построены, многоквартирный дом, в котором находятся квартиры, сдан в эксплуатацию, а также подписаны акты приема-передачи квартир, в бухгалтерском учете организации должно быть отражено выбытие финансовых вложений, что отражается проводкой Дебет счета 08 Кредит счета 58 субсчет «Права участника долевого строительства».

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

Уступка права требования возможна только после уплаты цены договора долевого участия, либо одновременно с переводом долга. Внимание! Перед приобретением прав необходимо убедиться, что оплата цены договора произведена полностью. Если нет, то необходимо оформить перевод долга. Перевод долга, согласно нормами гражданского законодательства, требует обязательного согласия кредитора (в данном случае – застройщика). Иначе договор может быть признан недействительным. Пример из практики: решение от 20 мая 2010 г. Ленинского районного суда г. Иркутска по делу № 2-1378/2010: Истец обратился с требованием о признании договора уступки требований по договору долевого участия в строительстве недействительным. Он указал, что является застройщиком по ДДУ, заключенному между ним и истцом. Истец, не оплатив цены договора, уступил права требования третьему лицу. При этом за согласием на перевод долга к нему не обратился. Суд признал заключенную сделку недействительной, поскольку она была заключена с нарушением требований закона.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

Договор цессии – проводки

Договор цессии (переуступки прав требования долга) заключается, если должник не во состоянии погасить свои обязательства. Сделка регламентируется ГК РФ (стат. 132 п. 2) и представляет собой операцию по реализации части принадлежащего предприятию имущества. Рассмотрим подробно, как отражается договор цессии в бухучете – проводки приведены ниже.

Допустим, ООО «Оптторг» отгрузило ООО «Контур» партию товаров на общую сумму 944 000 руб., в том числе НДС 18 % 144 000 руб. Покупатель не рассчитался вовремя за продукцию и «Оптторг» переуступил долг ООО «Аверс» за 900 000 руб. Бухгалтеру «Оптторга» потребуется выполнить проводки в таком виде:

Д 62.1 К 90.1 на 944 000,00 – отражена реализация продукции.

Д 90.3 К 68.2 на 144 000,00 – выделен НДС к уплате.

Д 90.2 К 41 на 650 000,00 – списана фактическая себестоимость.

Д 90.9 К 99 на 150 000,00 – отражена прибыль по сделке.

Д 76/Аверс К 91.1 на 900 000,00 – отражена переуступка.

Д 91.2 К 62 на 944 000,00 – списана задолженность «Контур».

Д 51 К 76/Аверс на 900 000,00 – получена оплата по переуступке.

Смена кредитора/должника осуществляется с помощью оформления договора цессии. При этом в сделке принимают участие 2 стороны: первоначальный кредитор (цедент) и новый кредитор (цессионарий). При письменном информировании должника его согласие на отчуждение имущества не требуется (стат. 382 ГК), а погашение долга производится новой организации. Наличие и размер задолженности подтверждается первичными документами – актом сверки, отгрузочными накладными/актами на поставку товаров/выполнение услуг, банковскими выписками и платежными поручениями/требованиями и пр.

Особенности учета реализации дебиторской задолженности зависят от того, по какой цене переуступается долг. Согласно ПБУ 9/99 и 10/99 доходами признаются поступления по продаже активов предприятия, а в расходах учитываются издержки, связанные с этой операцией. То есть цедент при переуступке долга получает прочие доходы и расходы.

Переуступить долг можно сразу после его возникновения, к примеру, на следующий день после реализации товаров. Дожидаться наступления момента уплаты не обязательно. Передать новому кредитору разрешается даже будущие обязательства, но тогда отнести на расходы в полном размере возможный убыток от сделки не получится.

Что такое договор цессии простыми словами

Новостройки — один из самых востребованных видов жилья. Но что делать, если квартира мечты в том доме, где вы хотели бы жить, уже куплена? На помощь тут приходит договор цессии или переуступки. Разберемся, что это такое и когда можно использовать этот термин.

Планируя покупку квартиры по договору цессии, необходимо быть очень внимательным. Рисков хватает, и самый первый из них — общение с мошенником. Человек может только говорить, что квартира принадлежит ему. Гарантировать безопасность сделки с этой стороны поможет опытный риелтор, который проверит информацию у застройщика.

Прежде чем вдаваться в детали, попробуем объяснить простыми словами, что это — договор цессии. Так называется уступка прав требования, когда одно лицо передает другому свои обязательства по получению какого-либо долга. То есть суть договора цессии — замена кредитора. В разрезе недвижимости при заключении договора цессии меняется дольщик, ожидающий от застройщика сдачи объекта.

Обратите внимание, что налоги при продаже квартиры по договору цессии необходимо заплатить обязательно. Базой для расчета налога в этом случае является доход. К примеру, если вы купили квартиру за 2,1 млн, а продали за 2,5 млн, налог необходимо заплатить с 400 тысяч дохода.

Проверяем, нет ли в договоре участия в долевом строительстве пункта о запрете на уступку права требования. Если есть, то придется искать другие способы.
Собираем базовый пакет документов. Туда входят первоначальные договоры долевого участия, платежные документы, подтверждающие оплату по ДДУ, письменное согласие застройщика (если оно требуется по договору), нотариально заверенное согласие супруга, согласие органов опеки, если один из участников сделки — несовершеннолетний.
Находим покупателя и заключаем с ним договор переуступки. Важно, чтобы он не изменял условий первоначального ДДУ.
Регистрируем переуступку согласно ст. 4 и 17 № 214-ФЗ и получаем от покупателя деньги.

Особенности уплаты НДС по договору цессии

Иной случай – продажа долга, связанного с поставками товаров (аналогично работ или услуг). Здесь речь идет об имущественном праве и применяются нормы ст. 155-1 НК РФ. Налоговой базой будет являться сумма превышения дохода, полученного продавцом при уступке права истребовать долг, над величиной продаваемого денежного требования. Продавец, как правило, получает от нового кредитора сумму, не превышающую сумму долга, что исключает необходимость уплаты НДС.

Важную роль играет и характер долга: по договору займа или связанный с договором на реализацию товаров (работ, услуг). В качестве примера возьмем ситуацию, когда поставщик произвел отгрузку, выполнил работы, услуги с отсрочкой выплаты за них либо покупатель внес аванс и ожидает поставки товара (работ, услуг). Наиболее ясная ситуация по НДС у должника. Если в основе договора цессии договор займа, речи об НДС вообще не идет, поскольку НДС он не облагается (ст. 149-3 п.п.15 НК РФ).

Продажа долга предполагает, что существует должник, цедент – начальный кредитор, цессионарий – новый кредитор. Как правило, продажа долга осуществляется за меньшую сумму, чем числится за должником. Это обстоятельство мы далее рассмотрим в связи с исчислением НДС.

Как уже было сказано, в отношении договора займа, кредитных договоров в денежной форме НДС не применяется, следовательно, и при перепродаже такого долга налог начислять не нужно. Об этом прямо говорится не только в ст. 149-3 НК РФ пп. 26, но и в разъяснениях Минфина (письмо № 03-07-05/09 от 27/03/12).

Пример. В процессе взаиморасчетов по поставкам товара у ООО «Круг» возник долг перед ООО «Факел» в размере 700 тыс. руб. ООО «Факел» уступило право требования долга по договору цессиимза 630 тыс. руб. У ООО «Факел» отсутствует обязанность начислять НДС – стоимость продажи ниже размера задолженности, налоговой базы нет. ООО «Старт», которым был приобретен этот долг, перепродало его ООО «Гранит» за 660 тыс. руб. ООО «Старт» исчислит НДС с суммы полученного дохода от продажи (660 — 630) = 30 тыс. руб. 30* (20/120) = 5 тыс. руб. ООО «Гранит» намерено истребовать долг с должника ООО «Круг». Цена его приобретения — 660 тыс. руб., величина долга — 700 тыс. руб. База по НДС (700 — 660) = 40 тыс. руб. Начисленный НДС 40*(20/120) = 6,67 тыс. руб.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

НДС — один из основных налогов, формирующих госбюджет. А для налогоплательщиков — существенная часть фискальной нагрузки. Неудивительно, что бизнесмены пытаются различными путями снизить выплаты по этому налогу. И далеко не всегда применяемые способы соответствуют закону.

Однако налог следует начислять не всегда. Чтобы определить, облагается ли уступка права требования НДС, нужно рассмотреть порядок налогообложения основного обязательства (п. 1 ст. 155 НК РФ). По смыслу этой статьи НДС при продаже долга нужно исчислять по тем же правилам, что и по «исходному» обязательству.

Практически каждый бизнесмен в своей работе сталкивается с дебиторской задолженностью. Относиться к ней можно по-разному: просто считать эти средства «замороженными» или же воспринимать «дебиторку», как актив, который в случае необходимости можно продать. О налоговых последствиях такой продажи мы сегодня и поговорим. А именно — расскажем о том, как рассчитывается НДС по договору уступки права требования.

У цессионария облагаемая база по НДС возникает при получении денег от должника. В этот момент он выставляет счет-фактуру в одном экземпляре. В строке «покупатель» нужно указать должника, в графе 5 — разницу между поступлениями от должника, и затратами на приобретение долга.

Несмотря на то, что в законе прямо говорится не только об уступке, но и о переуступке, налоговики иногда пытаются доказать, что льгота относится только к продаже долга по займу первичным кредитором. Причем контролеров, желающих любыми путями пополнить бюджет, не останавливает даже наличие разъяснений Минфина РФ (письмо от 27.03.2012 № 03-07-05/09).

Переуступка прав: особенности сделок

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2022 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Достаточно часто долг цессионарию должник погашает не общей суммой, а частями. Начисление НДС начинается с момента, когда поступления превысят затраченную на приобретение долга сумму (согласно ст. 155-2 НК РФ). Отметим, что четких указаний на этот счет налоговое законодательство не содержит. В связи с этим некоторые налогоплательщики руководствуются по аналогии рекомендациями Минфина из письма № 03-03-06/2/48041 от 11/11/13 относительно налога на прибыль. Документ содержит рекомендацию учитывать расходы пропорционально выплатам от должника за период.

Дебиторская задолженность является активом, который можно продать третьему лицу. Такие операции оформляются договором цессии, или уступки права требования, по правилам гл. 24 ст. 388-390 ГК РФ. В ходе сделки кредитор получает вознаграждение за передачу права истребовать долг. Расчет НДС по таким сделкам зависит от многих факторов.

При перепродаже долга буквальное прочтение указанных выше положений ст. 155 НК РФ позволяет включать в сумму расходов на приобретение требования не только его цену, но и сопутствующие расходы (например, проценты по займу, услуги экспертов по оценке долга). Вместе с тем такой подход обычно приводит к спорам с ИФНС и судебным спорам. Есть и судебные решения в пользу налогоплательщика (пост. ФАС ВВО д. № А82-9316/2012 от 26/07/13).

Что такое договор цессии простыми словами

В первую очередь необходимо изучить объект, застройщика, подрядчиков и субподрядчиков. Проверка проводится так же тщательно, как если бы вы покупали новостройку напрямую.
Второй этап — проверка продавца. Запросите документы от застройщика, договор долевого участия, справку о том, что долг перед девелопером полностью погашен.
Тщательно изучите ДДУ. Нет ли там штрафов, каких-то обязанностей, которых вы не ожидали, правильно ли составлена бумага. В идеале — проговорить риски с юристом.
Убедитесь, что застройщик не против договоров цессии. Не забудьте официально уведомить его при оформлении сделки. Это делается письмом с подписью.
Тщательно изучите договор переуступки. В нем обязательно должно быть подробное описание объекта сделки, его стоимость. Не забудьте про регистрацию договора.
Убедитесь, что продавец не состоит в браке и не имеет детей. Если семья есть, то потребуется согласие от супруга и разрешение органов опеки.
Найдите опытного консультанта — юриста или риелтора. Так вам будет проще разобраться в тонкостях и проверить все бумаги.

Цедент. Это человек, который изначально владел долгом и уступает право на него.
Цессионарий. Так называется сторона, принимающая право требования долга.
Должник. Физическое или юридическое лицо, обязанное выполнить определенные обязательства или выплатить определенную сумму.
Титул. Это документ, по которому цессионарий может получить долг цедента.

Переуступка прав — не самый популярный способ обзавестись недвижимостью. Подавляющее большинство покупателей предпочитают заключать договор напрямую с застройщиком, и только 10% сделок являются переуступкой. Причем больше половины из них заключаются между юридическими лицами. Почему же договор купли-продажи недвижимости предпочитают цессии? Все просто: рынок квартир и новостроек достаточно велик, чтобы не приходилось искать готовых на переуступку людей специально. Нет подходящей недвижимости в одной новостройке? В этом же районе в этом году сдается еще десяток домов. И все же, если хочется квартиру в конкретном доме или есть продавец, предлагающий выгодную сделку, не стоит отказываться от переуступки. Это также надежно и законно, главное — все проверить.

Расходы по оформлению переуступки лежат на цессионарии. Он оплачивает гос. пошлины 350 рублей (при регистрации цессии в Росреестре) и 2000 рублей (при оформлении права собственности). Стоимость переуступки определяет продавец. Он же оплачивает подоходный налог от своей прибыли 13%.

Переуступка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Незарегистрированная сделка фактически не дает юридического права на покупку.
Требуется согласование строительной компании перед тем как заключать договор. В ином случае цессия не совершится.

Согласование банка на переуступку прав требования необходимо, если цедент покупал недвижимость в ипотеку. Это значит, что право требования на строящийся объект является залогом банка. Если банк не согласует цессию, она будет незаконной. Банк сможет оспорить и аннулировать переуступку. Важно: некоторые банковские организации разрешают уступку права, только если вся ипотека уже выплачена.

Переуступают права вместе с обязанностями дольщиков. Но можно переуступить пай в жилищно-строительном кооперативе. Однако, сделка с ДДУ регламентируется законом. Поэтому если у вас стоит выбор между ДДУ и ЖСК, отдайте предпочтение ДДУ. Этот вариант юридически безопасен как для цедента, так и для цессионария.

Дата и место (город) заключения сделки.
Адрес и данные паспорта цедента и цессионария.
Порядковый номер, дата заключения и данные о сторонах ДДУ.
Адрес и характеристики квартиры, которую вы оформляете на уступку.
Оценка цессии – стоимость уступки, которую цессионарий заплатит цеденту.
Порядок оплаты и реквизиты счета (обычно цессию оплачивают через государственную регистрацию, наличными, переводом в банк или аккредитив).
Список документов и сроки, в которые продавец должен передать покупателю. Например, ДДУ, платежки, подтверждающие оплату услуг СК.
Права и обязанности сторон.
Их подпись и расшифровка.

Проводки По Переуступке Права Требования При Продаже Квартиры В 2022

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Бухгалтерские проводки: уступка права требования

Дт 62.01 Кт 90.01 – начисляется выручка от реализации товара 4 000 000 руб. (дебиторская задолженность учитывается вместе с НДС).
Дт 90.03 Кт 68.02 – начисление НДС при продаже товара 610 169,49 руб. (4 000 000 / 118 * 18 = 610 169,49 — НДС 18%).
Дт 90.02 Кт 41 – списана себестоимость проданного товара 3 000 000 руб. Себестоимость складывается из затрат в процессе изготовления.
Дт 76.03 Кт 91.01 – учтена стоимость договора уступки в 3 500 000 руб.
Дт 91.02 Кт 62.01 – списана дебиторская задолженность на 4 000 000 руб.
Дт 90.09 Кт 99 – учтена прибыль от сделки 389 830,51 руб. (4 000 000 — 610 169,49 = 3 389 830,51 — выручка без НДС; 3 389 830,51 — 3 000 000 — выручка без НДС минус себестоимость товара).

Сам должник ставится перед фактом смены кредиторов, никто не спрашивает его согласия. По разъяснению Постановления Пленума ВС № 54 от 21.12.2022, он может не принимать во внимание произошедшие события без уведомления. Долг не обязательно может быть старым. Новый кредитор может решить, что ему выгодно приобрести дебиторскую задолженность по меньшей стоимости, чем сумма долга.

Дебет 51 Кредит 76 субконто должник – поступили деньги в счет погашения дебиторской задолженности.
Дебет 76 субконто должник Кредит 91.01 – поступили доходы от погашения права требования.
Дебет 91.02 Кредит 58 – списывается на расходы договорная уступка.

Примечание от автора! У прежнего кредитора возникает совсем иная ситуация. Во-первых, у него будет частично или полностью погашена дебиторская задолженность. Во-вторых, финансовый результат может склониться в сторону дохода или расхода, в зависимости от полученной от цессионария суммы.

Дт 58 Кт 76.03 – учитывается договор уступки права требования 3 500 000 руб. Образована задолженность перед цедентом, сумма соглашения отнесена на финансовые вложения.
Дт 76.03 Кт 51 – на расчетном счете прошла уплата по соглашению 3 500 00 руб. Погашена задолженность перед цедентом.
Дт 51 Кт 76 – поступила оплата от должника в счет погашения дебиторки 4 000 000 руб.
Дт 76 Кт 91.01 – погашенная задолженность на 4 000 000 руб., переведена на прочие доходы.
Дт 91.02 Кт 58 – списываются взносы по уступке в 3 500 000 руб.
Дт 91.02 Кт 68.02 – начисляется НДС с разницы между долгом и уступкой в 76 271,19 руб. (4 000 000 — 3 500 000 = 500 000 — разница. 500 000 / 118 * 18 = 76 271,19 — НДС 18%).
Дт 91.09 Кт 99 – отражается прибыль по сделке 423 728,81 руб. (4 000 000 — 3 500 000 — 76 721,19 = 423 728,81).

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан. Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.

По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.

При уступке права требования долга до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа, в случае если сделка по уступке признается контролируемой согласно разделу V.1 НК РФ, фактическая цена такой сделки признается рыночной с учетом положений пункта 1 статьи 279 НК РФ. Если предусмотренная пунктом 2 или 3 статьи 279 НК РФ сделка по уступке права требования долга признается контролируемой согласно разделу V.1 НК РФ, цена такой сделки определяется с учетом положений указанного раздела НК РФ (п. 4 ст. 279 НК РФ).

Особенности отображения операций в бухгалтерии предприятий зависят от стороны, на которой выступает участник соглашения. В случае передачи своих прав заключается договор цессии. Кредитор, уступающий первоначальные права на взыскание обязательств, называется цедентом, а новый владелец задолженности цессионарием.

Дебет 76 счета Кредит 91.01 «Прочие доходы» — приходуется финансовый результат в виде погашенного по цессии долга.
Дебет 91.02 «Прочие расходы» Кредит 58 «Финансовые вложения» — гасится передаваемая дебиторка.
Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76 счета — пришли от должника деньги по безналу.

Согласно пункту 2 статьи 155 НК РФ налоговая база при уступке первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), или при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона определяется как сумма превышения суммы дохода, полученного первоначальным кредитором при уступке права требования, над размером денежного требования, права по которому уступлены (Письмо ФНС России от 14.11.2011 № ЕД-4-3/18981@).

Из вышеупомянутого можно понять, что договор переуступки весьма удобный вид финансового инструмента. Он позволяет отрегулировать экономический уровень организации. Такой вид договора может послужить оптимальным выходом при ликвидации или реорганизации организации. В такой ситуации субъекту направляется уведомление – письмо о цессии. Согласие субъекта, в такой ситуации, не является необходимым.

04 Апр 2022 juristsib 59