Как отличается рыночная цена жилья от оценочной
⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Доброго времени суток, дорогие читатели блога, прямо сейчас мы будем постигать возможно самую необходимую и интересующую Вас тему — Как отличается рыночная цена жилья от оценочной. После прочтения у Вас могут остаться вопросы, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже.
Мы всегда и постоянно обновляем опубликованную информацию, в этом модете быть уверены, что Вы прочтете всю самую новую информацию.
Согласно требованиям нового законодательства, сумма, стоящая в договоре, например, купли-продажи, может быть меньше тех, что заявлены в рекламе о продаже квартир, но никак не меньше кадастровой. Если же проигнорировать это требование, это неизменно вызовет интерес налоговых органов и налог будет доначислен.
- количество квадратных метров;
- этажность дома;
- районная инфраструктура;
- старость постройки;
- средний уровень дохода проживающих в районе;
- расположение здания, квартиры — на каком этаже, сколько помещений в нее входит.
В чем отличие от инвентаризационной?
Если у собственника есть основания думать, что экспертная группа ошиблась, то он может обратиться в специальную комиссию при территориальном отделе Росреестра, либо в суд общей юрисдикции. В заявлении должно содержаться требование признать рыночную стоимость кадастровой. Если предстоит суд, лучше заручиться поддержкой адвоката.
Довольно часто, обращаясь к нам за оценкой недвижимости, клиенты путают различные виды стоимости. Иногда это приводит к недоразумениям. Это примерно как заказать в ресторане утку “по-пекински”, а вместо этого получить чизбургер.
Разница между оценкой рыночной, кадастровой и ликвидационной стоимости недвижимости
Рыночная стоимость недвижимости – это ее действительная справедливая стоимость. Иными словами – это стоимость за которую на данный момент на рынке при обычных условиях можно продать объект недвижимости в стандартные сроки.
Кадастровая стоимость
Оценка ликвидационной стоимости недвижимости производится например в процессе банкротства предприятия или физического лица при реализации имущества.
Также ликвидационная стоимость указывается наряду с рыночной в отчете об оценке для банка при оформлении ипотеки. Делается это для того, чтобы банк понимал за какую цену он сможет реализовать объект недвижимости в случае, если клиент перестанет платить и банк заберет квартиру через суд.
Дергунов В.И. запланировал продать однокомнатную квартиру. Посчитав нецелесообразным затрачивать денежные средства на услуги риелтора или независимого оценщика. Просмотрев несколько сайтов, таких как «Авито» и «Из рук в руки» и сравнив аналогичные предложения по продаже квартиры, Дергунов смог определить примерную рыночную стоимость своего жилища.
Оценка стоимости квартиры для продажи
Под рыночной стоимостью квартиры понимается ее реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такую недвижимость в условиях свободного рынка и обычной конкуренции. Кроме рыночной стоимости существует также и кадастровая, которая несколько меньше и используется в качестве налоговой базы для определения размера налога на имущество. Рыночная цена указанной недвижимости может определяться как самостоятельно, так и с помощью риелтора или оценщика.
Независимая оценка квартиры
Наиболее распространенный метод — метод сравнения. Он применяется лишь в том случае, когда существует реальная возможность сравнить объект оценки (квартиру) с аналогами. Например, сравнивается ряд квартир в одном районе, со схожими годами постройки всего дома, площадью жилища и другими факторами, которые влияют на рыночную цену.
Сумма дохода от продажи квартиры, которую продавец приобрел в 2022 году и позже, будет зависеть от оценки по данным кадастра. Если сумма по договору больше, чем 70% от официальной оценки, то НДФЛ рассчитывается от цены договора. Если меньше – за основу берется цена по данным кадастра квартиры, умноженная на 0,7.
Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.
Кадастровая стоимость
- площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
- типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
- исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
- качества и давности ремонта, наличия мебели;
- этажности, года постройки дома, состояния подъезда.
Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
Разберем ситуацию
Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.
Кадастровая оценка проводится государством. Результат оценки можно просмотреть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра, для этого нужно воспользоваться кадастровым номером, адресом либо номером права и найти в общем реестре интересующий объект.
- месторасположение нахождения объекта;
- отдаленность его от центра;
- присутствие транспортного обеспечения;
- основополагающие характеристики района;
- наличие поблизости промышленных районов, скверов, парков, водоемов и прочего;
- развитость инфраструктурной сети;
- тип проекта здания;
- год постройки;
- этажность;
- материалы стеновых перегородок и несущих стен;
- благоустройство прилегающей территории;
- присутствие мусоропровода и лифта;
- текущее состояние помещения;
- площадь помещения, общая и жилая;
- расположение комнат, планировка;
- вид из окна и т.д.
Стоимость работы оценщика
На основании собранной информации оценщик производит сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, выводится средняя продажная цена, которая и становится показателем рыночной стоимости.
Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:
В чем различия кадастровой от рыночной стоимости
После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.
Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?
Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.
Если владелец квартиры покупает ее в ипотеку или берет существенную сумму кредита, ему придется предоставить в банк результаты оценки рыночной стоимости, предварительно заказав их в лицензированной компании. В таком случае, квартира будет выступать в роли залога.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница
Среди внутренних факторов следует отметить количество комнат в квартире, общую квадратуру, наличие балконов и лоджий, ремонта и прочее. Существенную роль также играет место расположения объекта, нахождение поблизости автобусных остановок, метро, магазинов и учебных заведений.
Зачем нужна рыночная стоимость квартиры
Размер рыночной цены, владелец квартиры может установить, опираясь на стоимость аналогичной недвижимости, уже выставленной на продажу. При этом не стоит забывать о возможных колебаниях на рынке. Так, ранее дорогостоящая квартира может в один миг обесценится. Это стоит учитывать, поскольку в подобные моменты падает покупательная способность. Недвижимость попросту не за что и не кому будет покупать.
- информацию о заказчике и оценщике;
- указание методов проведения процедуры;
- фиксация характеристик объекта;
- аналитическая справка рынка жилой недвижимости;
- формирование рыночной стоимости;
- фотоотчёт о квартире;
- приложения.
- Проведение приватизации государственных объектов;
- Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
- При продаже земли для определения налога;
- Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
- В судебных процессах при решении имущественных споров.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры в 2022 году
Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета. Поскольку коридор для ее пересмотра составляет 3-5 лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным.
Использование КС
Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной
Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.
– Хотим продать квартиру. Все риелторы говорят, что реальная стоимость нашей квартиры 4,3–4,5 млн рублей максимум, а в кадастровом реестре ее стоимость 5 млн рублей. Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной? Как можно узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?
Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.
Важность правильного определения рыночной стоимости также закреплена законодательно: оценщик несет полную финансовую ответственность за ущерб, причиненный использованием недостоверно определенной стоимости.
Для большинства населения России наиболее известной и привычной является инвентаризационная стоимость жилья.Она применяется с советского периода и по настоящее время, хотя ее значение в условиях современной экономики постепенно снижается.
Где и как узнать о цене квартиры?
07 Окт 2020 juristsib 263Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная денежная сумма для отчуждения объекта в условиях открытого конкурентного рынка при разумном поведении сторон сделки и без учета влияния каких-либо чрезвычайных обстоятельств.
