Главная / Акции и прибыль АО / Размер Долга Соизмерим С Рыночной Стоимостью Недвижимости)

Размер Долга Соизмерим С Рыночной Стоимостью Недвижимости)

В рамках исполнительного производства в целях розыска имущества должников Карапетяна А.И. и Аршакян А.А. в виде денежных средств в рублях и иностранной валюте, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, судебным приставом исполнителем сделаны запросы в следующие организации: «Тинькофф Кредитные Системы» (ЗАО), ОАО «МДМ Банк», ООО ИКБ «Совкомбанк», КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО), ОАО Банк «Уралсиб», ОАО «Газпромбанк», ОАО «Сбербанк России», ОАО «НБ «Траст», ОАО «Россельхозбанк», ОАО «Промсвязьбанк», ООО «Промрегионбанк».

В том случае, когда у должника имеется лишь имущество, значительно превышающее сумму долга, закон допускает возможность обращения взыскания на имущество, стоимость которого превышает сумму задолженности. Возможность обращения взыскания на указанное имущество вытекает из положений части 12 статьи 87 и части 6 статьи 110 Федерального закона «Об исполнительном производстве», предусматривающих выплату должнику разницы между суммой, вырученной от реализации имущества, на которое обращено взыскание, и суммой задолженности по исполнительному документу.

Таким образом, несоразмерность суммы взыскания по исполнительному производству стоимости реализуемого имущества, на которое обращается взыскание, при отсутствии у должников Карапетяна А.И. и Аршакян А.А. иного соразмерного имущества не может нарушать их права, поскольку после удовлетворения требований взыскателя, оплаты расходов на совершение исполнительных действий, оплаты исполнительского сбора оставшиеся денежные средства от реализации арестованного имущества возвращаются должнику согласно части 6 статьи 110 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что указанные выводы нельзя признать законными ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при разрешении данного спора.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Цена имущества несоразмерна долгу: как взыскать

В п. 5 ст. 4 ФЗ «Об исполнительном производстве» закреплен принцип соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения. Это означает, что все применяемые меры должны быть адекватны требованиям из исполдокумента, сослалась гражданская коллегия на п. 16 Обзора практики ВС № 4 (2022).

Тогда кредитор подал новый иск. На этот раз он попросил обратить взыскание на один из упомянутых участков, площадь которого составляла 292 кв. м. Три инстанции признали долг Дегтяренко, но отказали заявителю, указав, что стоимость участка значительно превышает размер задолженности. Суды также отметили, что истец не доказал отсутствие возможности обратить взыскание на другое имущество должника.

Учитывая это, вывод судов о нарушении принципа соотносимости в случае обращения взыскания на участок Дегтяренко нельзя признать обоснованным, подчеркнул ВС. Кроме того, должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Об этом говорится в ч. 5 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве», напомнили судьи.

Именно это, по словам юриста, и произошло в деле Калинина. Нижестоящие суды отказали взыскателю потому, что он не доказал отсутствие у ответчика иного имущества. Верховный же суд с ними не согласился и разъяснил: истцу достаточно доказать, что пристав предпринял все необходимые меры и это не привело к погашению задолженности. «Тем самым ВС уточнил свою старую позицию», — замечает Догузова.

«Таким образом, по смыслу закона реализация имущества должника, стоимость которого превышает размер долга, предполагает возвращение ему денежных средств, оставшихся после удовлетворения требований взыскателя, что не нарушает баланс интересов сторон и прав должника», — подчеркнула «тройка» судей под председательством Сергея Асташова.

5.4. В теории, различия между объектом оценки и объектом-аналогом по существенным ценообразующим параметрам (п. 2.3) должны быть устранены за счет внесения соответствующих корректировок. В практике, имеющаяся на рынке информация не позволяет обосновать величину корректировки на различие по большинству ценообразующих параметров. В подобной ситуации различия в ценообразующих параметрах учитываются на этапе отбора объектов-аналогов – формируется выборка объектов-аналогов, значения ценообразующих параметров которых максимально близки к значениям объекта оценки. В дальнейших расчетах используются средние значения показателей по выборке (например, дисконт).

6.6.1. Через отдельный коэффициент, характеризующий вероятность возврата (приоритетный вариант). В этом случае величина ставки дисконтирования не учитывает риск невозврата задолженности сверх безрисковой составляющей. Источники информации для определения в ероятности невозврата приведены в приложении 2, значения вероятности для отдельных ситуаций – в приложении 4 и [5]. Выражение (4) принимает следующий вид:

5.1. Для повышения точности расчетов рекомендуется использовать информацию о рыночных ценах сделок с объектами-аналогами по состоянию на дату оценки или на близкую к ней дату. При отсутствии информации по ценам сделок возможно использовать информацию по ценам предложений с внесением соответствующих корректировок (при необходимости).

2.7. В ряде случаев анализ юридической документации, подтверждающей право требования кредитора и/или наличия обеспечения, требует глубоких знаний норм различных отраслей права, лежащих вне компетенций Оценщика. В подобных ситуациях рекомендуется привлечение профильных специалистов либо ограничение объемов исследования в задании на оценку [3].

6.2.3. Денежные средства от будущей деятельности должника. Решение об использовании данного источника обычно принимается кредитором совместно с должником, фиксируется в соглашении о реструктуризации задолженности и встречается в случаях, когда продажа залогового обеспечения затруднена, например:

Истец может оставить имущество себе. Если цена на данное имущество превышает сумму долга, взыскатель может оставить его себе, но при этом выполнить ряд требований. Первое: выплатить разницу на депозитный счет подразделения судебных приставов. Второе: в течение пяти дней в письменной форме уведомить судебного пристава о решении оставить нереализованное имущество.

Нарушения процессуального права в рамках данного спора. В исковом заявлении, а также в апелляции и кассации, истец указывал, что все предпринятые меры на обращение взыскания не привели к выплате долга в полном объеме, хотя в рамках исполнительного производства и было произведено некоторое взыскание денег приставами, а также движимого имущества, доходов от предпринимательской деятельности и пр., суды проигнорировал данные заявления, не дав им надлежащую оценку.

Обращение взыскания, к которому также относятся денежные средства в рублях или валюте, должно соответствовать размеру задолженности по исполнительному листу. Если должник не обладает данной суммой, приставы имеют право обратить взыскание на имущество, принадлежащее ему.

Суд первой инстанции допустил возможность взыскания в счет долга земельного участка, принадлежащего ответчику. Вместе с тем, отказал в удовлетворении исковых требований в рамках рассматриваемого судебного спора, так как рыночная стоимость собственности превышает сумму задолженности. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменений. Дело дошло до Верховного суда РФ.

Имущество реализуется, средства – взыскателю. Средства, полученные от реализации имущества должника, перечисляются на депозитный счет подразделения судебных приставов. Исключения составляют случаи, обозначенные в ФЗ-229. После удовлетворения требований взыскателя, разница возвращается должнику. О сумме и возможности вернуть средства, должника оповещает судебный пристав в течение трех дней.

Да, могут. Если у приставов нет данных о Вашем реальном месте проживании, значит, они придут по месту регистрации и приступят к описи имущества. Они опишут все видимые предметы, за счет продажи от которых можно погасить долг, и не будут искать доказательства, указывающие на то, кому именно принадлежат вещи. Груз доказывания лежит на собственнике этого имущества или на Вас. Подтвердить факт владения имуществом можно:

Законодательством термин «роскошь» не определяется. Не найти в действующих законах и других НПА перечисления предметов, которые относятся к данной категории. Поэтому данное понятие довольно относительное. Право оценивать предмет по критерию «роскошности» отводится приставу. Если Вы не согласны с его действиями – их можно оспорить в суде, и исключить определенные предметы из описи имущества.

В случае открытия исполнительного производства приставы первым делом проверяют расчетные счета должника. Если на них есть средства – они списываются в счет погашения долга. То есть если у лица, объявленного банкрота, хранятся деньги на карточке или счете, вначале забирают их, а уже потом переходят к реализации имущества.

Приставы описывают те предметы роскоши, которые находятся в квартире/доме или прочей недвижимости, принадлежащей должнику на праве собственности или в которой он прописан. Причем те, которые находятся в поле видимости. Устраивать обыск приставы не имеют права.

Как приставы узнают о принадлежащих должнику счетах? Довольно банальным способом – рассылают во все банки запросы о наличии счетов и денежных средств на них. Те в незамедлительном порядке должны предоставить ответ. Также приставы находят счета посредством обращения в ФНС и ПФ РФ.

«Таким образом, по смыслу закона, реализация имущества должника, стоимость которого превышает размер долга, предполагает возвращение ему денежных средств, оставшихся после удовлетворения требований взыскателя, что не нарушает баланс интересов сторон и прав должника.

Коллегия адвокатов «Левин, Миряха и партнеры» (LMP Levin, Miryakha & partners) предлагает Вам ознакомиться с мнением Судебной коллегии по гражданским делам
ВС РФ, согласно которому, Реализация имущества Должника, стоимость которого превышает размер долга, не нарушает принцип соотносимости между ними.

Учитывая изложенное, выводы судебных инстанций о нарушении принципа соотносимости объёма требований взыскателя и мер принудительного исполнения в случае обращения взыскания на принадлежащий должнику земельный участок, стоимость которого превышает размер имеющейся задолженности, нельзя признать соответствующими закону.».

Оценка права требования

Другой проблемой при оценке прав требований может являться сама идентификация прав требований. При стандартном анализе кредитных договоров оценщик может столкнуться с проблемой юридически неквалифицированного составления документов, в результате чего требования кредитора могут быть в дальнейшем отклонены в суде.

Основным критерием определения стоимости прав требований является обеспечение, достаточное для покрытия суммы долга. Расчет стоимости права требования осуществляется через основную формулу: рыночная стоимость обеспечения / долг предприятия = % покрытия долга.

При анализе поручителей – физических лиц кредитные подразделения и подразделения риск-менеджмента должны проводить минимальную регулярную проверку наличия личного имущества. На практике кредитные подразделения проводят оценку платежеспособности поручителя всего один раз – при выдаче кредита. Объективным фактором для банков является необходимость обработки огромного массива информации, касающейся сторон, связанных с основным заемщиком. Из-за этого в случае банкротства должника взыскание денежных средств с поручителей осложнено еще и тем, что в течение срока кредитования финансовое положение поручителя может существенно ухудшиться, и к тому времени, когда в отношении основного должника будет проводиться процедура банкротства, поручитель также может стать некредитоспособным.

В составе обязательных подразделений крупных финансовокредитных организаций, как правило, присутствует кредитное подразделение, занимающееся подготовкой документации при проведении операций по кредитованию, и подразделение залоговой службы, осуществляющее мониторинг залогов на предмет фактического наличия, состояния и стоимости актива. Состав активов организации, являющихся предметом залога, а также текущие поручительства, предоставленные в обеспечение кредита, в период срока действия кредитного договора должны проходить обязательный мониторинг на предмет финансового благополучия должника или поручителя, а также подвергаться процедуре индикативной проверки рыночной стоимости залогового актива на предмет ее снижения или увеличения.

Что можно считать положительным результатом при оценке права требования? Положительный результат при оценке права требования вытекает из хорошо обеспеченного кредита и достигается в том случае, если долг в полном объеме покрывается суммой обеспечения. При этом уровень риска по таким долгам будет составлять 0%. В противном случае, если кредит относится к плохо обеспеченному или не обеспеченному, стоимость прав требований всегда будет оценена ниже номинала и в размере риска, который определит оценщик.

Никифорова Екатерина Сергеевна

Долгое время суды считали, что способом защиты интересов должника, который считает, что указанная в отчете (и, соответственно, в постановлении судебного пристава-исполнителя) стоимость имущества явно занижена, является оспаривание самого постановления судебного пристава-исполнителя в порядке производства из публичных правоотношений, а не предъявление иска об оспаривании отчета об оценке.

Так, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Если привлечение оценщика является обязательным, судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке имущества должника на основании отчета оценщика и указывает в постановлении цену имущества, определенную в отчете. Довольно часто определенная оценщиком цена имущества кажется должнику слишком заниженной. В этом случае он вправе оспорить отчет оценщика в судебном порядке (п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона № 229-ФЗ). Уже на начальном этапе оспаривания возникает вопрос – будет ли это являться исковым производством, либо должнику нужно подавать в суд заявление. Не так давно Высший арбитражный суд «развернул» судебную практику относительно этого вопроса. Второй важный момент – как доказать необъективность отчета оценщика и добиться переоценки. С учетом сложившейся судебной практики сделать это нелегко, но возможно.

Получается, что формально, действия судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки имущества должника, проведенной специализированной организацией, равно как и постановление судебного пристава-исполнителя, которое утверждает рыночную стоимость имущества должника, не могут являться незаконными, поскольку прямо предписаны ч. 4 ст. 85 Закона № 229-ФЗ.

В соответствии со ст. 3 Закона № 35-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

КС предписал больше платить собственникам изымаемой недвижимости

Тогда владельцы гаражей обратились в КС с жалобой на неконституционность ч. 5 ст. 13 закона № 43-ФЗ. По их мнению, данное положение противоречит Конституции РФ, поскольку лишает собственников права получить равноценное возмещение за принудительное отчуждение для государственных нужд принадлежащего им недвижимого имущества.

Однако суды отклонили их доводы, сославшись на ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому положению, стоимость изымаемого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта, для целей размещения которого осуществляется изъятие.

Решением Перовского райсуда Москвы, оставленным без изменения Мосгорсудом, было удовлетворено требование об изъятии у одного заявителя гаража-бокса и десяти машино-мест с присуждением ему возмещения в 4 910 000 руб. У второго заявителя решением суда изъят гараж-бокс с выплатой ему 790 000 руб.

С другой стороны, увеличение рыночной стоимости может быть обусловлено объективным изменением спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или имущества в определенной местности. Поскольку проведение новой рыночной оценки имущества без учета влияния размещения нового объекта практически неосуществимо, собственнику должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение. Сложившаяся же с 2022 года судебная практика не обеспечивает надлежащую защиту прав собственников.

В итоге КС признал оспариваемую норму не соответствующей Конституции в той мере, в какой по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, в случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке для государственных нужд по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке территорий, она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры территории в рамках реализации проекта, и тем самым препятствует предоставлению его собственнику равноценного возмещения.

Возникают ситуации, когда между определением НПЦ имущества и началом его реализации проходит значительный промежуток времени и указанная в решении суда цена уже не актуальна. В таком случае необходимо дождаться итогов первых публичных торгов и если они будут признаны несостоявшимися (менее двух покупателей или никто не предложил более установленной НПЦ), подать заявление в суд об изменении порядка и способа исполнения судебного акта (применение закона по аналогии – статьи 434 ГПК РФ, 324 АПК РФ). При рассмотрении требования единственным критерием будет выступать существенное изменение рыночной стоимости имущества.

Институт обращения взыскания на имущество в подавляющем большинстве случаев связан с ненадлежащим исполнением обязательств должником. Основным этапом такого обращения выступает процедура определения начальной продажной цены (НПЦ) и последующей реализации такого имущества.

Формулировка пп. 4 п. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке» оставляет простор для толкования в конкретной ситуации. Часть судов понимали слова «отчет оценщика» как досудебное заключение, предоставляемое истцом вместе с иском или в ходе процесса, а в случае, если судом назначалась судебная экспертиза, положение о 80% рыночной стоимости не применялось. Конец спорам положил Верховный Суд в 2022 году, указав на то, что «правило 80%» применяется ко всем случаям, когда залогодатель и залогодержатель не согласуют стоимость предмета залога в добровольном порядке (см. Определение ВС РФ от 10.03.2022 N 66-КГ14-12)..

Законодательной базой, регулирующей данный вопрос, выступает Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 54, 59, 77.1), «Об исполнительном производстве» (ст. 84, 85), а ранее — утративший силу Закон «О залоге». Следует провести разграничение между оценкой недвижимости и движимого имущества, а также отделить правила для залога от свободных от обременения вещей/прав.

В настоящем приеме мы рассмотрим правила установления НПЦ в отношении движимого и недвижимого имущества, заложенного и свободного от обременений третьих лиц. Отдельно остановимся на вопросе согласования должником и кредитором НПЦ во внесудебном порядке, а также процедуру ее оспаривания.

Эксперт обращает внимание, что, например, банк может оценить и выставить на продажу портфель по одной цене, а коллекторское агентство может дать оценку гораздо ниже исходя из своей собственной аналитики, практике работы с портфелями и риск-менеджменту. В целом коллекторские агентства тщательно анализируют портфель и соотносят риски, которые возникнут при переходе прав требования. Например, чем старше долги, тем они на рынке дешевле. Или, например, финансовый институт (кредитор) «славится» высокорисковой политикой выдачи займов, что означает, что цена за его портфели не будет высокой.

Перед куплей-продажей долга также следует оценить его рисковую часть. Продавцам эта информация нужна, чтобы не выставить лот на продажу по необъективно высокой или низкой цене. Покупатели смогут оценить перспективу взыскания в целом: не выйдет ли так, что потраченные деньги себя не окупят, а взыскать удастся лишь малую часть того, что было «обещано» продавцом. Карта рисков, составленная профессионалами, упростит работу с оценкой долгов перед продажей или покупкой.

наличия профессионального рынка взыскания, появления большого количества профучастников, в том числе региональных коллекторских агентств;
развития электронных площадок для выставления портфелей на продажу;
автоматизации и оптимизации процессов продажи (быстрое согласование сделок, быстрая передача всех документов);
развития института судебного взыскания и исполнительного производства.

Как видно, долговой рынок активно развивается, и продавцы сейчас могут реализовать задолженности по более высокой цене, чем еще несколько лет назад. В то же время и покупатели получают в свое распоряжение более выгодные активы, где вероятность взыскания будет намного выше.

Сумма займа, который финансовый институт выдал заемщику (иначе — размер задолженности, прим. ДОЛГ.РФ).
Специализация финансового института. У каждой финансовой компании свой «клиент» и, соответственно, своя стратегия выдачи займов.
Возраст долга.
Наличие и комплексность документов.
Скорость передачи документов новому кредитору.
Рисковая часть. Как правило, банк категоризирует займы, по которым прекращается оплата, и формирует пул высокорисковых и менее рисковых активов.
Стоимость привлеченных денег на покупки для коллекторских агентств (иначе — размер свободных средств у инвестора, прим. ДОЛГ.РФ).

Данные критерии можно применить и для оценки долгов, возникших по иным причинам (не кредиты и не микрозаймы). Специализация кредитора поможет понять, можно или нельзя скупать конкретный вид долга именно вам (например, долги по ЖКХ вправе выкупать только субъекты, ведущие деятельность в той же отрасли — это товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК)).

Эксперты указывают на тренд роста стоимости портфелей просроченной задолженности. Павел Михмель отмечает, что в сравнении с 2022 годом цена продажи долгов увеличилась в 2 раза. Связано это с тем, что в структуре продаваемых портфелей практически в 2 раза увеличился сегмент «молодой» просрочки (сроком менее 1 года и от 1 года до 2 лет). Кроме того, наблюдается большое количество свободных финансовых ресурсов у покупателей, и это также оказывает влияние на стоимость.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от N 67-КГ17-11

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «МТС-Банк» к Казанцевой В.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Казанцевой В.Н. к ПАО «МТС-Банк» о признании договоров залога недействительными, применении последствий недействительности сделки

Казанцевой В.Н. предъявлен к Банку встречный иск о признании договора об ипотеке от 16 января 2013 г. и договора залога движимого имущества от 24 апреля 2013 г. недействительными, а также о применении последствий их недействительности с указанием на то, что в момент совершения оспариваемых сделок она была введена в заблуждение относительно действительной залоговой стоимости имущества.

В обоснование заявленных требований истец сослался на неисполнение ООО «Адекс» кредитных обязательств, обеспеченных поручительством ООО «Ариэль», Якушева А.В. и Соловьева Г.С., а также залогом принадлежащего Казанцевой В.Н. имущества и имущественных прав. Требования досудебной претензии о погашении задолженности заемщиком и поручителями оставлены без исполнения, в связи с чем у Банка возникло право на досрочное взыскание задолженности и удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества.

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 28 июня 2022 г. исковые требования Банка удовлетворены частично: обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество — автозаправочную станцию (АЗС) и движимое имущество, принадлежащее Казанцевой В.Н., а также на право аренды земельного участка. Обращение взыскания постановлено произвести путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость имущества (движимого и недвижимого) на стадии исполнения решения суда. При определении начальной продажной стоимости имущества суд определил установить ее равной 80% от стоимости, определенной при исполнении решения суда. В удовлетворении встречного иска отказано.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Оценка долгов

В наши дни оплата дебиторской задолженности – это одно из важнейших условий выживания компаний. Даже если должник не выплатит совсем маленькую сумму, это может губительно сказаться на его деловой репутации. А все мы отлично знаем, что она означает для юридических лиц. Нематериальные активы давно уже играют важнейшую роль в становлении предприятий. Именно поэтому потери от испорченной репутации могут в долгосрочной перспективе в разы превышать сумму непогашенного долга. Эта практика действует во всем мире и является крайне эффективной при взаимодействии с недобросовестными заемщиками. Благодаря этому, дебиторская задолженность, имеющаяся на балансе предприятия, является ликвидным активом и способна многое рассказать о платежеспособности лица, обладающего ей.

При переуступке дебиторской задолженности третьим лицам. В данном случае задолженность практически продается. Чтобы точнее установить сумму продажи лучше воспользоваться услугами по оценке рыночной стоимости.
При проведении оценки финансовой эффективности предприятия.
При переходе компании на Международные Стандарты Финансовой Отчетности (МСФО). В данном случае все имущество, находящееся на балансе предприятия должно быть оценено. Это делается для того, чтобы добиться максимальной прозрачности бухгалтерии, что является одним из основных принципов МСФО. Разумеется, если на балансе предприятия стоит дебиторская задолженность, она также должна быть оценена.
При необходимости взыскания имущества должника.
При внесении дебиторской задолженности в уставной капитал предприятия. Любые активы, вносимые в уставной капитал, должны проходить обязательную процедуру оценки. Это условие ставится для того, чтобы можно было точно определить, какую долю в уставном капитале данный актив будет занимать. Разумеется, все должно быть отражено только в денежном эквиваленте, иначе невозможно добиться сопоставимости.

Когда дело касается юридически лиц, появляется такое понятие как дебиторская задолженность. Это элемент оборотного капитала предприятия, который можно использовать, как и все прочие активы. Дебиторской задолженностью называют суммы долгов, которые причитаются организации от юридических и физических лиц.

Благодаря этому, в нашей компании стали пользоваться особенной популярностью услуги по оценке долгов. Оценить рыночную стоимость долгового обязательства не так просто, как кажется на первый взгляд. Необходимо соотнести все факторы, установить кредитоспособность должника и провести тщательный анализ.

При оценке дебиторской задолженности могут использоваться три различных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Наиболее эффективным в данном случае является доходный подход. Производится дисконтирование денежных потоков, рассчитывается величина долгового потока. На выходе выявляется конкретная информация о том, какую прибыль данная дебиторская задолженность может принести.

Безусловно, Постановление от 23.10.2012 г. № 6083/12 расширит возможности защиты нарушенных прав должников в исполнительном производстве, ведь оспаривание отчета об оценке в рамках искового производства не предполагает необходимости доказывания того обстоятельства, что действия судебного пристава-исполнителя по принятию результата оценки не являются законными.

Арбитражные суды полагают законным и обоснованным применение для цели принудительной реализации имущества должника в рамках исполнительного производства скорректированной, исходя из условий продажи в ограниченные сроки и в условиях принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства, оценки его имущества (Определение ВАС РФ от 01.08.2012 г. № ВАС-9938/12, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2010 по делу N А33-5678/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.04.2012 по делу N А45-11744/2011, Постановление ФАС Московского округа от 15.08.2011 по делу N А40-66428/10-148-388).

Нижестоящие суды часто применяли эти рекомендации Президиума ВАС РФ и, если должник предъявлял иск об оспаривании отчета об оценке, выполненного оценщиком в рамках исполнительного производства, это заканчивалось либо отказом в иске, либо прекращением производства по делу.

Так, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 15 ноября 2010 г. № 15АП-10566/2010, оставляя в силе решение арбитражного суда о признании незаконным постановления о передаче арестованного имущества на реализацию и постановления об оценке вещи или имущественного права, указал следующее. Закон N 229-ФЗ сам содержит механизм последующей корректировки стоимости продаваемого имущества должника с учетом «ограниченного срока экспозиции» — снижение стоимости имущества должника до 25%. При таких обстоятельствах применение дополнительных условий при определении стоимости имущества должника, по которой оно выставляется судебным приставом-исполнителем на реализацию, нарушает права должника на адекватную оценку его имущества. Это также может привести к неосновательному обогащению приобретателей соответствующего имущества, так как такому покупателю имущество должника первоначально предлагается не по рыночной цене, а по уже сниженной с учетом ограниченного срока экспозиции, вынужденных условий продаж. Тем самым с самого начала исключается вероятность приобретения имущества должника именно по его рыночной цене. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 18.04.2011 по делу N А53-12651/2010 данное постановление оставлено без изменения. Определением ВАС РФ от 17.08.2011 N ВАС-8904/11 в передаче дела N А53-12651/2010 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано.

Выводы о невозможности оспаривания отчета об оценке посредством предъявления самостоятельного иска содержали судебные акты арбитражных судов всех инстанций всех субъектов РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.08.2009 по делу N А33-3585/09, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.06.2009 по делу N А29-7291/2008, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.08.2006, 15.08.2006 N Ф03-А51/06-1/2529 по делу N А51-7661/05-26-121, Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2008 N КА-А40/13917-07 по делу N А40-7766/07-130-70, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.08.2009 N Ф04-4770/2009(12416-А70-48) по делу N А70-8190/2008 и др.).

16 Апр 2022 juristsib 49