Какую силу имеет предварительный договор купли продажи дома
⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Доброго времени суток, дорогие читатели блога, прямо сейчас мы будем постигать возможно самую необходимую и интересующую Вас тему — Какую силу имеет предварительный договор купли продажи дома. После прочтения у Вас могут остаться вопросы, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже.
Мы всегда и постоянно обновляем опубликованную информацию, в этом модете быть уверены, что Вы прочтете всю самую новую информацию.
- есть ли какие-то обременения на объекте купли-продажи;
- есть ли условия в договоре, которые будут противоречить законодательству РФ;
- оценочная стоимость объекта недвижимости, которую установили независимые эксперты;
- условия, которые зафиксируют переход объекта недвижимости в залог для Сбербанка до окончательной выплаты ипотеки;
- размер кредита, который по договору ожидают получить от Сбербанка;
- платежеспособность продавца.
Чтобы заключить основную сделку о купли-продажи, продавец обязан обладать правами собственности на недвижимость. Если земельный участок находится в СНТ, то его владелец обязан иметь документ, который будет свидетельствовать о его правах собственности или же выписку из ЕГРН, в которой он будет указан правообладателем.
Если приобретают долю дома
- Личные данные обеих сторон и их паспортов.
- Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
- Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
- Инвентарные номера.
- Почтовый адрес объекта недвижимости.
- Стоимость сделки и способы расчета.
- Информация о предмете сделки.
- Обременения для обеих сторон.
- Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
- Дополнительные нюансы.
Самым тщательным образом нужно сверить не только ФИО представителя другой стороны, но и сверить указанные паспортные данные с оригиналом паспорта и с теми данными, которые фигурируют в правоустанавливающих бумагах не недвижимость.
- владелец не имеет всех нужных бумаг – не вступило в законную силу решение суда, или оформление наследства еще в процессе, и пр.;
- потенциальный собственник не успел собрать всей суммы, или ожидает решения банка по кредиту, и т.п.
Нюансы, которые надо учесть
Это бумага важная, не стоит относиться к ней с пренебрежением, если возникнут проблемы, то для суда такой документ послужит законным основанием для возбуждения дела (п.4 ст. 445 ГК РФ). Но не нужно и чересчур надеяться на стопроцентную гарантию, наличие ПДКП не спасет, если другая стороны решит не продолжать отношений.
Мера ответственности определяется наказанием за нарушение положений соглашения. Как правило, это компенсации материального характера. К примеру, пеня за просрочку или штраф с фиксированным размером. Чтобы санкции по отношению к нарушителю имели законную силу, рекомендуется заверить предварительный договор купли-продажи у нотариуса.
Главный упор в договоре делается на обязательства сторон. Все, что от них требуется, провести и узаконить сделку по купле-продаже земли с домом в установленные сроки. Помимо этого, при возникновении спорных моментов, можно урегулировать их в главе «Заключительные положения». Вносить коррективы в этот раздел может каждая из сторон, а не только инициатор.
Ответственность в случае нарушения договора
Фактически, обязательство по «придерживанию» недвижимости ложится на собственника, если он уже принял от покупателя задаток. Передачу аванса в счет заключения будущей сделки по купле-продаже нужно оформлять другим договором. Предварительный договор является альтернативой подобному варианту. Если вы заключаете временный документ и указываете в нем пункт о передаче авансовых средств, то это не является доказательством в суде.
Важно! В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи дома с участком заключается только в письменной форме. Устная договоренность не влечет каких-либо юридических последствий и не обязывает продавца в будущем заключать основной договор купли-продажи.
Данный раздел договора включает в себя дополнительные обязательства сторон, которые не носят обязательный характер по закону, но прописываются во избежание дальнейших сложностей на стадии заключения основного соглашения.
Заключительные положения
В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.
Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом
Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.
Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?
Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере. Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора. Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.
Бывает, что одна из сторон в последствии отказывается от сделки. Такие ситуации регулируются нормами, закрепленными в ст. 445 ГК РФ. Пострадавшая сторона может потребовать исполнения условий соглашения в течение 6 месяцев с момента нарушения другой стороной условий. Но, юридическую силу имеет только письменное и зарегистрированное соглашение (ст. 550 ГК РФ).
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком: образец
- Предмет. В предварительном — это намерение осуществить куплю-продажу, в основном — дом с земельным участком;
- Срок вступления в силу. В первом случае действие документа начинается с момента его составления и подписания, основной же вступает в силу после регистрации в Росреестре;
- Правовое последствие предварительного договора — обязательство заключить основную сделку;
- Не предусмотрена оплата по предварительному соглашению. Даже если покупатель перечисляет продавцу средства в виде задатка или аванса, они идут в счет будущих платежей;
- Первичная сделка купли-продажи жилого дома с земельным участком — временная, тогда как основной договор имеет постоянный характер;
- Предварительный договор можно не регистрировать, основное соглашение при заключении сделки подлежит государственной регистрации.
Отличия от основного соглашения
Заключение подобного рода сделок регулируется на законодательном уровне. Так, содержание предварительного договора обозначено в ст. 429 ГК РФ. Здесь же указаны требования к форме документа и срокам его исполнения.
Относительно законности такой процедуры можно заверить сомневающихся граждан: законом в лице п.1 ст. 429 ГК РФ подписание предварительного договора купли-продажи предусмотрено. Важно понимать, что этот контракт о будущей сделке — не просто бумага, а серьезный документ, с вытекающими из факта его наличия определенных обязательств обеих сторон друг перед другом.
Предварительный договор купли-продажи дома
Для того, чтобы такой контракт имел юридический вес, он должен по форме полностью отвечать всем требованиям п.2 ст. 429 ГК РФ. Не стоит пытаться в одном документе оговорить все стороны, касающиеся привязки объекта недвижимости к своему желанию завладеть им: форма предварительного договора купли-продажи не содержит информации о передаче задатка.
Основания для расторжения или отмены договора
Заключение предварительного договора купли продажи частного жилого дома или квартиры, необходимо при оформлении ипотеки в Сбербанке. Жилищные кредиты Сбербанк выдавал всегда, несмотря на кризисы и проблемы в экономике. Такие долгосрочные ипотечные займы выгодны обеим сторонам: для заемщика собственное жилье становится надежным вложением средств, при этом банк рискует минимально. Кредитор серьезно подходит к каждому пункту в договоре.
- Вступление. В этой части стороны “представляются”, то есть указывается, какая сторона будет продавцом, какая – покупателем, а так же описываются самые важные данные их документов;
- Предмет договора. Многих оформляющих данный документ впервые этот пункт может сильно озадачить, так как в нем прописывается не сама передача имущества, а именно обещание передать имущество (то есть дом и участок). Именно это отличает предварительный договор от основного;
- Основные условия основного договора. Название этого пункта говорит само за себя. В нем прописаны самые базовые условия, которые будут обозначены в основном договоре. Таким образом определяются основные положения купли – продажи. Так же в этом пункте прописываются все технические данные передаваемого участка и дома;
- Ответственность сторон. В этом пункте рассматриваются обязательства, которыми соглашение связывает стороны. В нем то и определяются как возможные виды нарушений, так и штрафные меры, которые последуют за этими нарушениями;
- Урегулирование споров. В этом пункте все так же достаточно понятно и просто – он описывает варианты разрешения споров, возникших при оформлении договора купли – продажи и не предусмотренных предварительным договором;
- Форс мажор. В этой части договора описываются действия сторон в том случае, если они сталкиваются с обстоятельствами, препятствующими сделке и от них не зависящими. Этот пункт определяет как ответственность в таком случае, так и порядок действия сторон;
- Заключительные положения. Иными словами – важные дополнения, которые нельзя включить в тот или иной пункт соглашения. Это – пожалуй единственный пункт, который в каждом договоре выглядит абсолютно по разному, однако и одинаковые пункты вида “Адреса для уведомления сторон” встречаются постоянно;
- Подписи сторон. Как только соглашение будет полностью заполнен, прочтен и утвержден как продавцом, так и покупателем, его можно подписать. Подписанные договора с пустыми полями могут быть признаны недействительными.
Сделки с недвижимостью – всегда крайне сложный и запутанный процесс. В особенности если к самой недвижимости прилагаются права на владения землей. Такие операции всегда связаны с рисками, непредвиденными обстоятельствами и иными сложностями, которые могут помешать сделке. Поэтому для того, чтобы избежать срыва покупки дома и участка, существует такая процедура, как составление предварительный договор купли – продажи дома с земельным участком.
Как составить?
Предварительный договор купли продажи – документ, который активно используют при приобретении недвижимости застройщики, риэлторы, юридические и физические лица. Он документально подтверждает факт того, что стороны договорились о сделке по продаже и определили её условия. Однако процедура его составления и подписания чаще всего проходит “автоматически” – стороны подписывают его просто потому, что так надо и принято. И в основном на практике такое соглашение очень полезно. Однако если отнестись к нему невнимательно, то можно потерять достаточно много денет и при этом лишиться возможности заключить сделку. Поэтому для начала внимательно рассмотрим основные функции самого договора. Среди них:
Для составления предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества воспользуйтесь сервисом «Конструктор правовых документов» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ
Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2022 г. по делу № 2-2379/2022).
Фабула дела
ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2022 г. № 49).
В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.
Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.
Срок действия договора
В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.
На что представитель ООО направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать гражданину А. в удовлетворении исковых требований.
Предварительный договор должен содержать права и обязанности сторон, сроки их выполнения. Должен быть указан четкий и подробный порядок передачи квартиры покупателю. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.
На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?
В апреле 2014 года ООО заявило гражданину А. о том, что выполнить свои обязательства они могут не ранее четвертого квартала 2022 года. На что гражданин А. обратился в суд, где его требования были удовлетворены частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки – дело № 2-3111/2014
Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:
Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии
Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:
Для опеки
Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:
07 Окт 2020 juristsib 200