Обзор Рынка Земельных Участков Ленинградской Области По Итогам 2022 Года
⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Доброго времени суток, дорогие читатели блога, прямо сейчас мы будем постигать возможно самую необходимую и интересующую Вас тему — Обзор Рынка Земельных Участков Ленинградской Области По Итогам 2022 Года. После прочтения у Вас могут остаться вопросы, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже.
Мы всегда и постоянно обновляем опубликованную информацию, в этом модете быть уверены, что Вы прочтете всю самую новую информацию.
«Падение цен на землю продолжается, но в основном касается участков под промышленную функцию: за исключением наиболее привлекательных участков средние цены предложений на промышленные участки по-прежнему снижаются, хотя и малыми темпами. Во многом это объясняется тем, что привлекательные и более дорогие участки постепенно находят покупателя, и на рынке остаются более дешевые, понижая средний уровень цен. Некоторые из таких участков находятся в листингах предложений не один год», — указано в отчете компании.
Рост интереса девелоперов к покупке земли в Петербурге прогнозируют к концу года
Кроме того, серьезным препятствием стала невозможность проведения сделок по бартеру: новые правила 214-ФЗ предполагают, что участки будут покупаться только за деньги. «И , если раньше доля сделок по бартеру или частичному бартеру составляла около 60-70%, то сейчас этот вопрос остается открытым, пока не придумали вменяемой схемы структурирования таких сделок», — добавил эксперт в комментарии для «ДП ».
Затишье затянулось
«Конечно , девелоперы мониторят земельный рынок, но реальных приобретений пока немного. Мы ожидаем, что активность на рынке возобновится через полгода, когда станет понятна процедура получения проектного финансирования в банках и все начнут жить по новым правилам», — говорит Андрей Бойков.
В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.
Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.
🔹Влияние макроэкономических факторов
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2022 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
До 2008 года благоприятная экономическая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показателей рынка создавали удобные условия для развития крупномасштабных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот момент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация платежеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проектов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим территориям можно отнести города-миллионники Екатеринбург, Казань.
Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона
Доля незастроенных участков, выставленных на продажу, в общем объеме участков данного типа составляет 13,2% (в пересчете на общую площадь). То есть около 87% участков не выставлено на публичную продажу их текущими собственниками.
Объем предложения застроенных участков в разрезе по направлениям (га)
Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе с коммерческой недвижимостью в первой половине 2000-х годов: благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.
Это идёт вразрез с данными Росреестра: по сведениям ведомства, за первое полугодие в петербургских новостройках продано на 49% квартир больше (заключено 57 175 договоров долевого участия), чем за тот же период 2022 года. В Ленобласти рост за тот же период скромнее – плюс 9,2% (16 144 ДДУ против 14 782 в 2022-м).
Рынок раскачивается, но не тонет
Застройщики тоже ажиотажа не заметили, хотя у многих продажи заметно подросли. Может, «эскроу-страшилки» всё же сработали. «В первом полугодии на покупателей повлияли сообщения о приближающейся реформе отрасли. Многие клиенты решили не откладывать сделку. По состоянию на середину июля продажи в нашей компании находятся на запланированном уровне. И мы рассчитываем, что текущий спрос сохранится», – говорит заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.
«Ненастоящие» сделки
Объясняется это тем, что большинство застройщиков хотели завершить проекты, получая деньги от дольщиков напрямую. Для этого их новостройки должны иметь определённую степень готовности (не менее 30% или 15% для тех, кто дарит социальные объекты казне), а также в домах должно быть реализовано не менее 10% площадей. Чтобы соответствовать последнему критерию, некоторые девелоперы «продали» значительную часть квартир своим дочерним компаниям. Жильё формально считается реализованным, но оно снова окажется на рынке: эти квартиры будут продавать по переуступке или по договорам купли-продажи уже после ввода дома.
«Я бы не стал брать в расчёт итоги по объёму продаж в первом полугодии. Полагаю, что около 20% из них – внутренние сделки для уклонения от эскроу. Для анализа происходящего нужен как минимум год», – говорит директор по развитию, партнёр маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин более категоричен: «Для полноты картины число сделок в последние месяцы можно было бы поделить на два. Многие застройщики, зная, что их объекты не подпадут под исключения, начали продавать квартиры «дочкам». Чтобы потом, после 1 июля, реализовать их же по переуступке, в обход эскроу. Здесь нет ничего криминального, но статистику это сильно подпортило».
Если убрать «ненастоящие» сделки, то ситуация на рынке стабильна. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на первичном рынке города и пригородной зоны Ленобласти за полгода продано 2,18 млн кв.м – примерно столько же, сколько и за аналогичный период 2022-го (прирост менее 1%). В границах Петербурга реализовано 1,72 млн кв.м, а в пригороде – 0,46 млн кв.м. Доля ипотечных сделок – примерно 50%. За шесть месяцев девелоперы вывели в продажу 2,59 млн кв.м. Предложение растёт быстрее спроса, но пока это превышение, наверное, некритично.
Учитывая ввод новых объектов, к концу г. По ряду объектов, ввод которых был запланирован на конец года девелоперами были перенесены строки сдачи на год. Новый склад общей площадью 54,5 тыс. В настоящий момент проект находится в стадии оформления разрешительной документации, в ближайшее время предполагается начать строительство первой фазы проекта площадью порядка 17,5 тыс.
За период I полугодия г. Стоимость аренды на рынке промышленно-складской недвижимости Ленинградской области варьируется в зависимости от площади помещения, статуса компании арендатора, условий и длительности.
Загородная недвижимость: цены на дома стали ниже
Географическая структура предложения относительно равномерная — объекты расположены в промышленных зонах города за пределами центральной части. Однако их количество недостаточно велико, чтобы составить полноценное распределение по районам. Отметим, что наиболее востребованные площади расположены в непосредственной близости от города или в пределах городской черты, по мере удаления от Санкт Петербурга, ликвидность производственно-складских объектов падает.
Застройщики тоже ажиотажа не заметили, хотя у многих продажи заметно подросли. Может, «эскроу-страшилки» всё же сработали. «В первом полугодии на покупателей повлияли сообщения о приближающейся реформе отрасли. Многие клиенты решили не откладывать сделку. По состоянию на середину июля продажи в нашей компании находятся на запланированном уровне. И мы рассчитываем, что текущий спрос сохранится», – говорит заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Рынок раскачивается, но не тонет
«Первое полугодие стало весьма продуктивным – мы продемонстрировали рекордные операционные результаты. За первые шесть месяцев подписано 6500 договоров с покупателями, что на 28% выше, чем за аналогичный период 2022 года. Продажи Группы «Эталон» в денежном и натуральном выражении увеличились на 41% и на 23% год к году – до 38,7 млрд рублей и 322 000 кв.м соответственно», – говорит генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
«Покупательская активность в первом полугодии 2022-го была весьма высокой. У нас общее число сделок выросло на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: негативные ожидания всегда подстёгивают спрос. Во втором полугодии возможен небольшой спад активности в связи с тем, что был частично реализован отложенный спрос. С другой стороны, уже сейчас рынок поддерживает ипотека – ставки снова пошли вниз», – отмечает директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
«Эскроу-страшилки»
Многие участники рынка высказывали опасение, что далеко не все застройщики, которым придётся перейти на расчёты по эскроу-счетам (деньги дольщиков на них будут заморожены до конца стройки), смогут получить проектное финансирование от банков. А это может привести к увеличению числа проблемных объектов.
«Компании, которым не удалось попасть в рамки критериев, рискуют остаться без средств для достройки объектов. Значит, появятся новые, «искусственно созданные» обманутые дольщики.
А возникновение долгостроев никак не может позитивно повлиять на рынок», – уверен Беслан Берсиров.
По оценке консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», около 70% объектов в Петербурге будут завершены по «старым» правилам. Средний срок строительства – около трёх лет, так что у рынка ещё есть запас времени, чтобы адаптироваться к новым требованиям. «Вполне вероятно, что некоторым проектам банки откажут в финансировании. Речь идёт о небольших компаниях, реализующих ограниченное число объектов. Банки уже сейчас оценивают проекты по их экономическому потенциалу, то есть прогнозируемой прибыли. Также учитываются финансовые показатели компании, опыт работы, качественные характеристики каждого проекта, финансовое положение подрядчиков и др., иными словами – надёжность и история фирмы на рынке», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«У группы компаний «КВС» проблемных объектов нет. Она получила проектное финансирование на новую очередь микрогорода «Новое Сертолово», на две очереди в ЖК «Ясно.Янино», а также на новый объект – клубный дом «Б57». Остальные проекты будут завершены по старым правилам. На рынке возможны изменения, и ближайшие полтора года будут показательными. Товарный запас в объектах, которые продают по старому законодательству, скоро будет исчерпан, и тогда станет ясно, кто сумел адаптироваться к новым условиям, а кто нет. Гражданам стоит осторожно выбирать застройщика и ориентироваться на надёжность компании, её репутацию», – предостерегает генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова уверена, что рост числа проблемных домов маловероятен: «Большинство проектов достраивают по старым правилам, а по тем, где придётся перейти на эскроу-счета, застройщики уже должны были договориться с банками. Проекты, которые были в запасе у девелоперов, но не получили одобрение банков, будут перепродавать».
«Не вижу причин для роста числа проблемных объектов. Скорее всего, это будут единичные случаи, которые не повлияют на общую ситуацию на рынке», – полагает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. Он уверен, что у средних и крупных застройщиков ни одного такого объекта не окажется.
Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега считает, что сейчас банки лояльно относятся к заявкам застройщиков: «Всё-таки в общих интересах – обеспечить «бескровный» переход на новую систему. Проекты, в финансовой устойчивости которых банки сомневаются, вынуждены искать альтернативные способы финансирования. Есть несколько путей: обращение в «ДОМ.РФ», получение кредита под залог других активов, продажа доли проекта стороннему инвестору. Признание себя банкротом – крайняя мера, полагаю, что большинство девелоперов будут изыскивать возможности любым способом завершить стройку». Но г-н Брега уверен, что требования банков к проектам будут ужесточаться, в первую очередь – в отношении прибыльности. Под ударом окажутся объекты класса «стандарт» с низкой маржинальностью. А у покупателей это были самые востребованные квартиры, так что в целом «первичка» станет менее доступной.
«Для застройщиков, не сумевших договориться о проектном финансировании, останется вариант искать инвестора, который будет выделять деньги в обмен на квадратные метры», – предполагает Николай Гражданкин.
Так же думает и директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева: «Многие застройщики разработали запасные схемы. Например, в сегменте апартаментов распространена продажа через переуступки. Застройщик на старте оформляет все юниты на коммерческую структуру, которая затем продаёт их по договору уступки прав. В этой схеме есть очевидные риски для покупателя, а значит, и репутационные риски для рынка».
Роман Строилов полагает, что в основном всё будет зависеть от двух факторов: жадности конкретного девелопера и политической воли местной администрации: «Получение проектного финансирования – всё же не полёт на Луну. Банкиры давно готовы рассматривать заявки и принимать решения. Да, это требует времени, ресурсов и денег. Но, наверное, лучше пройти этот сложный и затяжной путь, чем нести уголовную ответственность перед дольщиками. Очевидно, что никто из игроков рынка не настроен на обман, но в то же время застройщики не понимают, куда кривая вывезет. Насчёт падения доверия к новостройкам я бы не стал драматизировать. Рынок за это время пережил столько громких потрясений, которые никак не сказались на доверии покупателей».
