Договор долевого участия на что обратить внимание 2022
Заключение договора долевого участия в строительстве в 2022 году: образец ДДУ, риски и порядок регистрации
- три подлинника ДДУ;
- заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
- удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
- нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
- залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
- технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
- госпошлина.
Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.
Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.
Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.
ДДУ в новостройке — что это
Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».
Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.
214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ
Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.
- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года;
- разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
- разрешение на строительство;
- документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
- результаты экспертизы проектной документации;
- документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
- проект дду;
- виды обеспечения исполнения обязательств по дду;
- договор поручительства с застройщиком (при наличии);
- в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.
На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ
Пункты договора важны. Застройщик будет стремиться оставить договор в первозданном виде (собственном варианте) и не будет стремиться к внесению в него корректив, целесообразных, по мнению дольщика. Аргументов застройщик имеет достаточное количество до тех пор, пока ДДУ не получит регистрацию в Росреестре.
Собственно строящееся жилье должно быть описано подробно:
- земельный участок (кадастровый номер);
- строительный адрес дома;
- этаж и номер квартиры (необязательно точный);
- квартира должна быть описана детально, показана на плане этажа, с указанием технических характеристик, плана, площади, балкона/лоджии и пр.
Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ
Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.
При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику. К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.
Дду на что обратить внимание
Вакханалия конца 90-х начала 2000-х была загнана в рамки цивилизации законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 22.12.2004г., который, в значительной степени, защитил интересы дольщиков и установил для застройщиков четкие правила привлечения денежных средств и их расходования, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.
Сам по себе договор ДДУ, даже при наличии установленных законом гарантиях, не освобождает дольщика от необходимости быть осмотрительным, и совершить необходимые действия при заключении договора. Дольщик должен знать: в случае нарушений со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств занимает значительное время и средства и требует усилий.
Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание
Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ.
Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
Договор долевого участия – как не допустить ошибок
После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве. До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов. В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.
Купить квартиру в новостройке можно по одной из нескольких существующих схем. Каждая такая схема предусматривает определенный договор. Как правильно заключать договор долевого участия и как не допустить ошибок, необходимо знать каждому покупателю недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве: на что обращать внимание при заключении
1. Прежде всего, нужно убедиться в том, что договор заключается с уполномоченным представителем застройщика. Для этого можно обратиться к сайту https://egrul.nalog.ru/, получить там выписку и посмотреть, кто указан в качестве лица, имеющего право без доверенности выступать от имени организации (директор, генеральный директор и т.д.). Договор от имени застройщика должен быть подписан либо им, либо представителем по доверенности, подписанной таким руководителем.
В последние годы распространенным способом приобретения жилья на первичном рынке является заключение договора участия в долевом строительстве. «Полиграф.Медиа» подготовил рекомендацию, как сделать это юридически грамотно и не попасться на удочку мошенников. Прежде всего, следует знать, что отношения участника долевого строительства (дольщика) и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве). Стоит хотя бы в общих чертах с ним ознакомиться, прежде чем выбирать застройщика и заключать с ним договор.
Договор долевого участия в строительстве – ФЗ № 214, подводные камни
- условия внесения корректировок в договор в процессе строительства;
- сроки, в которые должны быть решены возможные проблемы в ходе строительства;
- указание на максимальное количество раз сдачи объекта госкомиссии;
- способ управления многоквартирным домом;
- сроки оформления жилой площади многоквартирного дома в собственность.
Часто в подобных договорах можно встретить указание на то, что при изменении площади квартиры по итоговым замерам в большую сторону, дольщик должен выплатить разницу, при изменении в меньшую – застройщик. Согласно законодательству, покупатель должен получить именно то, на что рассчитывал, так как повлиять на процесс строительства он не может. Потому затраты ложатся на плечи застройщика в любом случае.
Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья
- Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
- Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
- Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;
- Некая фирма приобретает или берет в аренду земельный участок по согласованию с местными властями;
- Дольщики, которые заинтересованы в приобретении жилья по сниженной стоимости, заключают с этой строительной фирмой договор;
- Для них оформляется рассрочка, сумма сделки прописывается в договоре;
- После того как объект будет достроен, происходит передача его дольщикам.
